Für viele Haushalte in Deutschland ist die eigene Immobilie oder Wohnung nicht ein Baustein der Altersvorsorge, sondern der Großteil davon. Das Depot ist überschaubar, die gesetzliche Rente kalkulierbar knapp – und dazwischen steht ein Haus, dem im Kopf ein Wert zugeordnet ist: 300.000 Euro vielleicht, oder 400.000. Aus dieser Zahl heraus wird gerechnet, geplant, sich beruhigt.

Auf den ersten Blick trägt diese Rechnung.

Nach dem Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken lagen die Preise im zweiten Quartal 2026 um 1,3% über dem Vorjahr, Wohnimmobilien allein legten um 1,9% zu. Nur sagt ein Index über Ihr Objekt genau nichts. Er beschreibt, was jemand anderes für ein anderes Haus bezahlt hat – und das nur so lange, wie es Käufer gibt, die den Preis finanzieren können.

Und damit sind wir beim eigentlichen Denkfehler, der sich in vielen Vorsorgeplanungen versteckt: der Wert in der eigenen Vermögensaufstellung wird behandelt wie ein Kontostand – als feste Zahl, jederzeit abrufbar.

Er ist aber nur eine Schätzung, die davon abhängt, ob zum Zeitpunkt des Verkaufs jemand vor Ort existiert, der genau dieses Objekt zu genau diesem Preis finanzieren kann.

Und diese Käuferschicht wird gerade dünner …

 

4,8 Millionen Immobilien in Boomer-Hand – und 408.000 Haushalte, die kaufen könnten

Eine Auswertung der Immobilienplattform Jacasa auf Zensus-Basis kam im März 2026 zu dem Ergebnis, dass rund 4,8 Millionen Eigentumsimmobilien der Babyboomer-Generation gehören – etwa 32% des gesamten Eigentumsbestands. Bei den 65- bis 74-Jährigen liegt die Eigentumsquote laut Institut der deutschen Wirtschaft bei 55 bis 58%, bei den unter 50-Jährigen nur bei etwa 30%.

Die Nachfrageseite ist dagegen erstaunlich dünn.

Nach dem LBS|empirica-Erschwinglichkeitsbarometer 2026 verfügten 2025 nur 5,7% der Mieterhaushalte im typischen Erwerbsalter zwischen 30 und 44 Jahren über genügend Eigenkapital für die üblichen Bankanforderungen zum regional typischen Kaufpreis – rund 408.000 Haushalte. Vor 15 Jahren waren es noch etwa 10%. Bemerkenswert daran: 39% dieser Haushalte hätten genug Nettoeinkommen für die Rate.

Es fehlt nicht am Einkommen, es fehlt am Startkapital.

Das Kiel Institut für Weltwirtschaft rechnet vor, dass in den 1980er Jahren das 1,7-Fache eines Jahreseinkommens für die nötige Eigenkapitalquote genügte – heute sind es mehr als drei Jahresgehälter.

 

 

Dieselbe Rate finanziert heute 207.000 statt 400.000 Euro

Nach der Zinsstatistik der Bundesbank lag der Durchschnittszins für neue Wohnungsbaukredite mit zehnjähriger Bindung zuletzt bei 3,74% effektiv, die Marktspanne reicht je nach Beleihung und Bonität von etwa 3,7 bis 4,4%.

In den Jahren 2020 und 2021 waren Zinsen um 1% die Regel.

Das klingt nach knapp drei Prozentpunkten und ist in der Praxis eine Halbierung der Kaufkraft.

Ein Haushalt mit 1.000 Euro monatlich für Zins und Tilgung finanzierte 2021 ein Darlehen von 400.000 Euro.

Heute reicht dieselbe Rate bei gleicher Anfangstilgung für rund 207.000 Euro.

Für Eigentümer ist das die entscheidende Zahl, nicht der Preisindex: der Käufer, der Ihr Haus einmal übernehmen soll, muss diese Rate aus seinem Netto bezahlen – und vorher 60.000 bis 90.000 Euro Eigenkapital angespart haben.

 

 

Warum die Statistik beruhigt und der Einzelfall nicht

Der Markt ist deshalb nicht zusammengebrochen, im Gegenteil: Nach dem Immobilienmarktbericht des Arbeitskreises der Oberen Gutachterausschüsse und des BBSR stieg die Zahl der Kaufverträge 2024 um neun Prozent auf 805.000, der Geldumsatz um 15% auf 247 Milliarden Euro – beides liegt aber weiter deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt. Und wo neue Nachfrage entstehen müsste, ist die Lücke groß: 46.200 verkaufte Baugrundstücke für Eigenheime gegenüber rund 100.000 pro Jahr in den 2010er Jahren.

Vor allem aber verbirgt der Durchschnitt, wie ungleich sich diese Transaktionen verteilen. Gehandelt wird überwiegend dort, wo Nachfrage auf Knappheit trifft – in gefragten Städten, in gut angebundenen Umlandkreisen, bei sanierten Objekten.

Das durchschnittliche, in die Jahre gekommene Reihen- oder Einfamilienhaus in einer Gemeinde, aus der die Jungen wegziehen, geht in dieselbe Statistik ein wie die Eigentumswohnung in Düsseldorf – nur dass es dafür vor Ort vielleicht zwei Interessenten gibt statt zwanzig.

Der Preis, den Sie in der Zeitung lesen, ist oftmals nur der Preis der anderen – und ihn auf das eigene Objekt zu übertragen, ist der teuerste Rechenfehler in der privaten Vorsorgeplanung.

 

 

Königsallee oder Vorstadt: Der Unterschied wird brutal

Genau hier entscheidet sich, ob die Immobilie als Altersvorsorge funktioniert. Das IW hat im März 2026 im Auftrag des Bundesverbands der Volks- und Raiffeisenbanken alle 400 deutschen Kreise durchgerechnet: In wirtschaftsstarken Metropolregionen und deren Umland steigen die Preise bis 2035 weiter, in strukturschwachen und schrumpfenden Kreisen sinken sie kaufkraftbereinigt – in den am stärksten betroffenen, genannt werden etwa Erzgebirgskreis, Vulkaneifel und Kronach, um fast ein Fünftel.

Wie weit die Schere schon heute offen steht, zeigt eine weitere IW-Auswertung: Bestandseigenheime kosten zwischen 762 Euro pro Quadratmeter im Kyffhäuserkreis und 8.461 Euro in München.

Nur 116 der 400 Kreise liegen überhaupt über dem Bundesdurchschnitt.

Dazu kommt der Zustand.

Nach einer immowelt-Auswertung fallen 52% der angebotenen Einfamilienhäuser in die Energieklassen F, G oder H; laut ImmoScout24 haben rund 42% aller Wohnungen und Häuser in Deutschland die Klasse E oder schlechter. Das Statistische Bundesamt weist für Gebäude der Klasse H im Schnitt um 18,7% niedrigere Quadratmeterpreise aus als für die effizientesten Objekte, und in ländlichen Lagen fallen die Abschläge deutlich größer aus als in den Metropolen – dort haben Käufer nach dem Kauf schlicht kein Budget mehr für die Sanierung.

Diese Faktoren addieren sich nicht, sie multiplizieren sich.

Ein unsaniertes Haus in einer schrumpfenden Gemeinde trägt einen Regionalabschlag, einen Sanierungsabschlag und – wenn der Verkauf wegen Pflegefall oder Erbteilung eilig wird – einen Zeitdruckabschlag.

In der Summe kann von den 300.000 Euro, die in der Vermögensaufstellung stehen, real gut die Hälfte übrig bleiben.

Die Königsallee in Düsseldorf wird ihren Preis behalten. Das Einfamilienhaus in der Peripherie, Baujahr 1974, alte Ölheizung, ist ein anderes Investment – und war es immer, nur ist es bisher nicht aufgefallen.

 

Warum das nicht nur Eigentümer betrifft

Diese Objekte sind auch Sicherheiten. Nach der Bankenstatistik der Bundesbank belief sich der Bestand an Wohnungsbaukrediten an private Haushalte zuletzt auf rund 1,53 Billionen Euro, drei Viertel aller Kredite an private Haushalte sind mit Wohnimmobilien besichert.

Ein Frühindikator ist bereits sichtbar: Nach Daten des Fachverlags Argetra kamen 2025 bundesweit 14.082 Immobilien zwangsweise unter den Hammer, im ersten Halbjahr 2026 waren es 7.845 Objekte – ein Plus von 8,4%, für das Gesamtjahr werden rund 15.000 Fälle erwartet. Ein Treiber sind auslaufende Finanzierungen aus der Niedrigzinsphase.

Zur Einordnung: 2005 zählte der Fachverlag über 90.000 Termine, und die Quote notleidender Baufinanzierungen liegt weiter bei etwa einem Prozent. Der Druck baut sich langsam auf, nicht schlagartig.

 

Was gegen das Szenario spricht

Die Gegenargumente sind stark. Die Bundesbank hält in ihrem Finanzstabilitätsbericht 2025 fest, dass sich die früheren Überbewertungen am Wohnimmobilienmarkt weitgehend abgebaut haben. Und dem künftigen Angebotsdruck steht eine Knappheit gegenüber, die sich nicht schnell auflöst: dem IW zufolge fehlen bundesweit rund 800.000 Wohnungen, die Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern stiegen im zweiten Quartal 2026 um weitere 3,2%.

In gefragten Lagen wird zusätzliches Angebot vom Markt aufgenommen, ohne dass die Preise nachgeben.

 

 

Was Eigentümer jetzt für ihre Altersvorsorge rechnen sollten

Der entscheidende Punkt ist nicht die Frage, ob Immobilien wertlos werden – sie werden es nicht. Der Punkt ist, dass der Wert in der Vermögensaufstellung und der Betrag, der im Ruhestand tatsächlich auf dem Konto landet, zwei verschiedene Zahlen sind. Wer seine Altersvorsorge auf die erste stützt, kalkuliert im Grunde mit dem Kreditzugang eines fremden Haushalts in zehn oder zwanzig Jahren.

Deshalb ist die Immobilie ein guter Teil der Altersvorsorge – aber ein schlechter Hauptteil.

Drei Konsequenzen liegen nahe.

Erstens: den eigenen Wertansatz ehrlich machen – nicht mit dem Portalpreis für die sanierte Nachbarimmobilie rechnen, sondern mit dem, was ein Haushalt vor Ort finanzieren kann, minus Sanierungsstau.

Zweitens: den Zeitpunkt selbst bestimmen, statt ihn vom Pflegefall bestimmen zu lassen; ein geplanter Verkauf, eine Verrentung oder die Vermietung sind Optionen, ein Notverkauf ist keine.

Und drittens: liquide Vermögensteile daneben aufbauen, solange noch Einkommen fließt. Ein Immobilienanteil von 70 oder 80% am Gesamtvermögen lässt sich in der Ansparphase leichter reduzieren als in der Entnahmephase, in der man verkaufen muss, wenn man Geld braucht – und nicht, wenn der Markt gut ist.

 

 

 

Fazit: Es gibt nicht „den“ Immobilienmarkt – und nicht „den“ Wert

Wer eine gute Lage besitzt, saniert und in einer wachsenden Region, kann der Demografie ziemlich entspannt entgegensehen.

Wer ein durchschnittliches Haus in einer Gemeinde besitzt, aus der die Jungen abwandern, sollte die eingeplante Zahl aus der Altersvorsorge-Rechnung noch einmal überprüfen – am besten jetzt, wo noch Handlungsspielraum besteht, und nicht in dem Moment, in dem das Geld gebraucht wird.

Eine Immobilie ist eben kein Wertspeicher, sondern ein Versprechen auf einen künftigen Käufer.

Und dieses Versprechen sollte man nachrechnen, bevor man seinen Ruhestand darauf baut!