Baufinanzierungsrechner

Baufinanzierungsrechner 2026 – Ihre Immobilienfinanzierung berechnen

Der Kauf oder Bau einer Immobilie ist für die meisten Menschen die größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens. Eine solide Baufinanzierung bildet dabei das Fundament und entscheidet darüber, ob der Traum vom Eigenheim tragbar bleibt oder zur finanziellen Belastung wird. Unser Baufinanzierungsrechner hilft Ihnen dabei, einen ersten Überblick über die Kosten und Möglichkeiten Ihrer Immobilienfinanzierung zu erhalten. Sie können verschiedene Szenarien durchspielen, Tilgungsraten vergleichen und herausfinden, welche monatliche Rate zu Ihrem Budget passt. Dabei berücksichtigt der Rechner nicht nur den Darlehensbetrag und die Zinsen, sondern auch wichtige Faktoren wie Eigenkapital, Tilgungssatz und Zinsbindung. So verschaffen Sie sich Klarheit, bevor Sie konkrete Finanzierungsgespräche mit Banken führen.

Baufinanzierungsrechner – Berechnen Sie jetzt Ihre Immobilienfinanzierung

Nutzen Sie unseren Rechner, um einen ersten Überblick über Ihre mögliche Baufinanzierung zu erhalten. Geben Sie einfach Kaufpreis, Eigenkapital und gewünschte Tilgung ein.

Die Berechnungen basieren auf aktuellen Marktkonditionen und berücksichtigen alle relevanten Parameter für eine realistische Einschätzung Ihrer Finanzierung.

Worauf Sie bei der Baufinanzierung achten sollten

Eine Baufinanzierung ist komplex und bindet Sie über viele Jahre. Verschiedene Faktoren bestimmen, ob Ihre Finanzierung solide aufgestellt ist und langfristig tragbar bleibt.

Eigenkapital als Fundament

Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto günstiger wird Ihre Finanzierung. Banken belohnen einen hohen Eigenkapitalanteil mit besseren Zinsen, da ihr Risiko sinkt. Als Faustregel gilt: Mindestens die Kaufnebenkosten sollten Sie aus eigenen Mitteln bestreiten können. Diese liegen meist zwischen zehn und fünfzehn Prozent des Kaufpreises und umfassen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklergebühren. Ideal sind zwanzig bis dreißig Prozent Eigenkapital bezogen auf den Gesamtpreis. Vollfinanzierungen ohne Eigenkapital sind zwar möglich, bedeuten aber deutlich höhere Zinsen und ein größeres Risiko. Zum Eigenkapital zählen nicht nur Bargeld und Sparguthaben, sondern auch Wertpapiere, Bausparverträge oder bereits abbezahlte Immobilien. Manche Banken erkennen auch Eigenleistungen beim Bau an, allerdings nur bis zu einem gewissen Grad.

Zinsbindung und Zinssatz

Die Zinsbindung legt fest, wie lange Ihr vereinbarter Zinssatz gilt. Üblich sind Zeiträume zwischen fünf und fünfzehn Jahren, möglich sind aber auch zwanzig oder dreißig Jahre. Eine längere Zinsbindung gibt Ihnen Planungssicherheit, kostet aber meist einen Zinsaufschlag. Bei niedrigem Zinsniveau lohnt sich eine lange Bindung, weil Sie sich günstige Konditionen langfristig sichern. Bei höheren Zinsen kann eine kürzere Bindung sinnvoll sein, um später von eventuell sinkenden Zinsen zu profitieren. Bedenken Sie aber: Nach Ablauf der Zinsbindung müssen Sie eine Anschlussfinanzierung abschließen, und die Zinsen können dann deutlich anders aussehen. Kalkulieren Sie deshalb mit verschiedenen Szenarien und prüfen Sie, ob Sie auch höhere Zinsen bei der Anschlussfinanzierung stemmen könnten.

Tilgungssatz und Tilgungsgeschwindigkeit

Der Tilgungssatz bestimmt, wie schnell Sie Ihr Darlehen zurückzahlen. Je höher die Tilgung, desto schneller sind Sie schuldenfrei und desto weniger Zinsen zahlen Sie insgesamt. Früher waren ein oder zwei Prozent anfängliche Tilgung üblich, heute empfehlen Experten mindestens zwei bis drei Prozent. Bei niedrigen Zinsen sollte die Tilgung sogar noch höher liegen, weil die monatliche Rate sonst zu stark aus Zinsen besteht und die Restschuld nur langsam sinkt. Bedenken Sie: Eine zu niedrige Tilgung bedeutet, dass Sie möglicherweise erst im Rentenalter schuldenfrei werden. Viele Banken bieten flexible Tilgungsoptionen an, etwa die Möglichkeit, die Tilgungsrate während der Laufzeit zu ändern oder Sondertilgungen zu leisten. Nutzen Sie solche Optionen, um auf Veränderungen in Ihrer Lebenssituation reagieren zu können.

Monatliche Rate und finanzielle Belastbarkeit

Die monatliche Rate sollte zu Ihrem Budget passen und langfristig tragbar sein. Eine gängige Regel besagt, dass die Rate maximal vierzig Prozent Ihres Nettoeinkommens betragen sollte. Berücksichtigen Sie dabei nicht nur Ihr aktuelles Einkommen, sondern auch mögliche Veränderungen wie Elternzeit, Jobwechsel oder Renteneintritt. Rechnen Sie ehrlich: Welche laufenden Kosten haben Sie neben der Finanzierung? Lebenshaltung, Versicherungen, Altersvorsorge, Rücklagen für Reparaturen – all das muss neben der Kreditrate Platz haben. Viele Banken rechnen mit einer sogenannten Haushaltsrechnung, bei der alle Einnahmen und Ausgaben gegenübergestellt werden. Seien Sie hier realistisch und verschweigen Sie keine Verpflichtungen. Lieber eine etwas niedrigere Rate wählen und finanziell entspannt bleiben, als sich zu übernehmen.

Sondertilgungen und Flexibilität

Sondertilgungen ermöglichen es Ihnen, außer der Reihe Geld zurückzuzahlen und so die Restschuld schneller zu reduzieren. Das kann sinnvoll sein, wenn Sie eine Bonuszahlung, Erbschaft oder andere größere Summen erhalten. Viele Banken räumen das Recht auf Sondertilgungen ein, oft bis zu fünf oder zehn Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr. Manche Institute verlangen dafür einen Zinsaufschlag, andere bieten es kostenfrei an. Prüfen Sie auch, ob Sie die Tilgungsrate während der Laufzeit anpassen können. Diese Flexibilität ist wertvoll, falls sich Ihre finanzielle Situation verbessert oder verschlechtert. Auch die Möglichkeit von Tilgungsaussetzungen kann in Notfällen hilfreich sein, sollte aber nur im Ausnahmefall genutzt werden.

Nebenkosten und laufende Kosten

Beim Immobilienkauf fallen erhebliche Nebenkosten an, die oft unterschätzt werden. Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland und liegt zwischen dreieinhalb und sechseinhalb Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten von etwa eineinhalb bis zwei Prozent sowie gegebenenfalls Maklergebühren. Insgesamt sollten Sie mit zehn bis fünfzehn Prozent Nebenkosten rechnen. Nach dem Kauf entstehen laufende Kosten: Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Instandhaltungsrücklage, Müllgebühren. Bei Eigentumswohnungen kommt das Hausgeld hinzu. Planen Sie für Instandhaltung und Modernisierung zusätzliche Rücklagen ein, etwa ein bis zwei Euro pro Quadratmeter und Monat bei Neubauten, mehr bei Altbauten.

Fördermittel und staatliche Hilfen

Prüfen Sie, ob Sie Anspruch auf Fördermittel haben. Die KfW-Bank bietet verschiedene Programme für energieeffizientes Bauen oder Sanieren an, oft mit zinsgünstigen Darlehen oder Tilgungszuschüssen. Auch einzelne Bundesländer und Kommunen vergeben Fördermittel, etwa für Familien, Erstkäufer oder bestimmte Regionen. Manche Förderungen können mit der Hauptfinanzierung kombiniert werden und verbessern Ihre Gesamtkonditionen erheblich. Informieren Sie sich frühzeitig, da Förderanträge meist vor Baubeginn oder Kaufvertragsunterzeichnung gestellt werden müssen. Ein Finanzierungsberater kann Ihnen helfen, passende Förderprogramme zu finden und die Anträge korrekt zu stellen.

Für wen eignet sich eine Baufinanzierung?

Eine Baufinanzierung ist eine langfristige Verpflichtung und eignet sich nicht für jeden in jeder Lebensphase. Verschiedene Faktoren bestimmen, ob der richtige Zeitpunkt für den Immobilienkauf gekommen ist.

Junge Familien mit stabilem Einkommen gehören zu den klassischen Immobilienkäufern. Wer langfristig an einem Ort bleiben möchte und Planungssicherheit sucht, profitiert von den eigenen vier Wänden. Gerade wenn Kinder da sind oder geplant werden, bietet eine Immobilie Stabilität und langfristig oft niedrigere Wohnkosten als Miete. Voraussetzung ist allerdings ein sicheres Einkommen über viele Jahre, idealerweise bei beiden Partnern. Auch ausreichendes Eigenkapital sollte vorhanden sein, um die Finanzierung auf solide Füße zu stellen.

Berufstätige mittleren Alters mit aufgebautem Vermögen haben oft die besten Voraussetzungen für eine Baufinanzierung. Sie verfügen über Eigenkapital, haben ein gefestigtes Einkommen und können die Finanzierung noch vor dem Renteneintritt weitgehend abbezahlen. Für diese Gruppe ist es besonders wichtig, die Tilgung so zu wählen, dass die Immobilie spätestens zum Ruhestand schuldenfrei ist. Wer erst mit vierzig oder fünfzig Jahren kauft, sollte eine höhere Tilgung wählen oder kürzere Laufzeiten anstreben.

Selbstständige und Freiberufler haben es bei der Finanzierung oft schwerer als Angestellte. Banken verlangen längere Einkommensnachweise und setzen höhere Eigenkapitalquoten voraus. Trotzdem ist eine Baufinanzierung möglich, erfordert aber mehr Vorbereitung und Dokumentation. Manche spezialisierte Anbieter haben sich auf Finanzierungen für Selbstständige eingestellt und bieten passende Lösungen an. Wichtig ist, alle Unterlagen wie Steuerbescheide, betriebswirtschaftliche Auswertungen und Kontoauszüge lückenlos vorlegen zu können.

Weniger geeignet ist eine Baufinanzierung für Menschen mit unsicherer beruflicher Situation, unzureichendem Eigenkapital oder wenn ein Umzug in absehbarer Zeit wahrscheinlich ist. Auch wer seine finanzielle Flexibilität behalten möchte oder nur vorübergehend an einem Ort wohnt, sollte über Alternativen nachdenken. Eine Immobilie bindet nicht nur Kapital, sondern auch Lebensplanung. Der Verkauf bei Bedarf kann dauern und ist mit Kosten verbunden.

Häufige Fragen zur Baufinanzierung

Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Baufinanzierung?

Mindestens die Kaufnebenkosten sollten Sie aus eigenen Mitteln finanzieren können. Diese liegen bei etwa zehn bis fünfzehn Prozent des Kaufpreises. Ideal sind zwanzig bis dreißig Prozent Eigenkapital bezogen auf den Gesamtpreis. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto bessere Zinskonditionen erhalten Sie und desto niedriger fällt die monatliche Rate aus. Vollfinanzierungen sind zwar möglich, bedeuten aber deutlich höhere Zinsen und bergen größere Risiken. Zum Eigenkapital zählen Bargeld, Spareinlagen, Wertpapiere, Bausparverträge oder bereits vorhandene Immobilien.

Welche Tilgungsrate ist sinnvoll?

Experten empfehlen heute eine anfängliche Tilgung von mindestens zwei bis drei Prozent. Bei niedrigen Zinsen sollte die Tilgung noch höher liegen, damit die Restschuld zügig sinkt. Eine zu niedrige Tilgung bedeutet, dass Sie sehr lange Schulden haben und insgesamt mehr Zinsen zahlen. Bedenken Sie auch: Je niedriger der Zins, desto höher sollte die Tilgung sein, um die monatliche Rate sinnvoll zu nutzen. Ziel sollte sein, spätestens zum Renteneintritt schuldenfrei zu sein.

Wie lange sollte die Zinsbindung sein?

Das hängt vom aktuellen Zinsniveau ab. Bei niedrigen Zinsen lohnt sich eine lange Zinsbindung von fünfzehn oder zwanzig Jahren, um sich günstige Konditionen zu sichern. Bei höheren Zinsen kann eine kürzere Bindung sinnvoll sein, etwa zehn Jahre, um später von eventuell sinkenden Zinsen zu profitieren. Berücksichtigen Sie aber, dass nach Ablauf der Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung nötig wird, deren Konditionen Sie heute nicht kennen. Eine längere Zinsbindung gibt mehr Planungssicherheit.

Was passiert nach Ablauf der Zinsbindung?

Nach Ablauf der Zinsbindung benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung für die verbleibende Restschuld. Sie können diese bei Ihrer bisherigen Bank abschließen oder zu einem anderen Anbieter wechseln. Etwa drei Jahre vor Ende der Zinsbindung sollten Sie beginnen, Angebote zu vergleichen. Die Konditionen der Anschlussfinanzierung hängen vom dann aktuellen Zinsniveau ab und können deutlich von Ihrer ersten Finanzierung abweichen. Kalkulieren Sie deshalb schon bei der ersten Finanzierung mit, ob Sie auch höhere Zinsen bei der Anschlussfinanzierung tragen könnten.

Kann ich meine Baufinanzierung vorzeitig ablösen?

Während der Zinsbindung ist eine vorzeitige Ablösung meist nur gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Die Bank kann Ihnen die entgangenen Zinsen in Rechnung stellen. Nach zehn Jahren haben Sie allerdings ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht und können mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne Entschädigung zu zahlen. Dieses Recht gilt unabhängig von der vereinbarten Zinsbindungsdauer. Viele Verträge erlauben auch jährliche Sondertilgungen, mit denen Sie die Restschuld reduzieren können, ohne den Vertrag komplett abzulösen.

Welche Unterlagen brauche ich für die Finanzierung?

Banken verlangen verschiedene Nachweise zur Prüfung Ihrer Bonität und der Immobilie. Dazu gehören Einkommensnachweise der letzten Monate, bei Angestellten die Gehaltsabrechnungen, bei Selbstständigen die letzten Steuerbescheide und betriebswirtschaftlichen Auswertungen. Außerdem benötigen Sie Unterlagen zur Immobilie: Exposé, Grundriss, Baubeschreibung, Flurkarte, Grundbuchauszug. Bei bestehenden Krediten sind Angaben zu Restschulden und Raten erforderlich. Auch Nachweise über Ihr Eigenkapital werden verlangt, etwa Kontoauszüge oder Depotauszüge. Je vollständiger Sie die Unterlagen einreichen, desto schneller kann die Bank entscheiden.

Lohnt sich ein Bausparvertrag zur Finanzierung?

Bausparverträge können als Ergänzung zur Bankfinanzierung sinnvoll sein, etwa um nach Ablauf der Zinsbindung eine günstige Anschlussfinanzierung zu sichern. Der Bausparzins ist bei Vertragsabschluss festgelegt und bleibt konstant. Allerdings müssen Sie den Vertrag erst ansparen, bevor Sie das Darlehen nutzen können. Für die Hauptfinanzierung ist ein Bausparvertrag heute meist nicht mehr die erste Wahl, da klassische Bankdarlehen oft günstiger sind. Lassen Sie sich individuell beraten, ob ein Bausparvertrag in Ihrer Situation Vorteile bringt.

Fazit: Eine solide Baufinanzierung als Grundlage für Ihr Eigenheim

Die Baufinanzierung ist eine der wichtigsten finanziellen Entscheidungen im Leben. Eine sorgfältige Planung und ehrliche Kalkulation sind entscheidend dafür, dass der Traum vom Eigenheim nicht zur Belastung wird. Nutzen Sie Rechner wie unseren Baufinanzierungsrechner, um verschiedene Szenarien durchzuspielen und ein Gefühl für die Dimensionen zu bekommen. Achten Sie auf ausreichendes Eigenkapital, eine angemessene Tilgung und eine zu Ihrem Budget passende monatliche Rate. Vergleichen Sie Angebote verschiedener Banken und lassen Sie sich Zeit bei der Entscheidung. Mit der richtigen Vorbereitung und einer soliden Finanzierung schaffen Sie die Basis für viele Jahre Wohnglück in den eigenen vier Wänden.

→ Jetzt zum Baufinanzierungsrechner und Finanzierung berechnen